Das leistet der Sachverständige, Überblick der SV-Tätigkeit

Verkehrswertgutachten
Der umgangssprachlich verwendeten Begriffe "Grundstückswert", "Marktwert", "wahrer" bzw. "wirklicher" oder "innerer" Wert bedeuten i.d.R. den Begriff "Verkehrswert", der im § 194 BauGB wie folgt definiert ist:

 "Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen der Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Anlässe für die Gutachtenerstellung können u.a. sein:

  • Kauf bzw. Verkauf eines Grundstücks, bzw. einer Eigentumswohnung
  • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungen, Schenkung und Erbfällen
  • Ermittlung des Wertes von Rechten und Belastungen am Grundstück
  • Zwangsversteigerungen
  • Ermittlung des Erbbauzinses bzw. der Werte von Erbbaurechten

Mietwertermittlung und Pachtwertermittlung
Der Mietwert bzw. Pachtwert leitet sich ab als  Produkt aus Fläche und ortsüblicher Vergleichsmiete je Quadratmeter.
Merkmale, die den Mietwert maßgeblich beeinflussen, sind die Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage des Bewertungsobjekts. Große Bedeutung kommt Mietwertgutachten und Pachtwertgutachten vor allem dann zu, wenn objektive Orientierungshilfen (z.B. qualifizierte Mietpreisspiegel) fehlen, z.B. bei vermieteten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Anlässe für die Mietwertermittlung können sein:

  • Überprüfung eines Mieterhöhungsverlangens bzw. einer Miethöhe
  • außergerichtliche Einigung über die Miethöhe zwischen Vermieter und Mieter
  • Rückforderung von Mieten wegen Mietüberhöhung oder Mietwucher
  • Ermittlung der erzielbaren Einnahmen
  • Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Anlässe für die Pachtwertermittlung können sein:

  • Feststellung des ortsüblichen Pachtzinses bzw. Nutzungsentgeltes bei Erholungsgrundstücken u.ä.
  • Pachtzinsminderung und Pachtzinsanpassung
  • Streitigkeit aus Pachtverträgen
  • (Zustand der Pachtsache, Flächendifferenzen)
  • Bewertung von Zubehör, Einbauten und Umbauten
  • Nutzungsänderungen
  • Grundlage für Investitionsentscheidungen

Auftraggeber können sein:

  • Privatpersonen
  • Gerichte
  • Behörden und Institutionen
  • Unternehmen
  • Banken und Versicherungen
  • Anwälte und Notare
  • Steuerberater
  • Makler

weiteren Gutachtenzwecke

  • Wertgutachten für steuerliche Zwecke

Anlass für ein solches Gutachten ist zum einen die Ermittlung der steuerlichen Abschreibung (Aufteilung des Kaufpreises in Bau- und Bodenwert) und zum anderen als Grundlage für Festsetzung der Schenkungssteuer oder Erbschaftssteuer u.a.

  • Wertermittlungen als Grundlage für den Beleihungswert

Anlass hierfür ist i.d.R. die Bestimmung der Darlehenshöhe (Beleihungsfähigkeit einer Immobilie)

  • Mietflächenberechung und Nutzflächenberechnung

Für die Berechnung von Pacht und Miete ist die exakte Ermittlung der Mietflächen und Nutzflächen erforderlich. Anlässe hierfür können sein:

  • Überprüfung der im Mietvertrag ausgewiesenen Mietfläche bzw. Nutzfläche
  • außergerichtliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter
  • Festlegung der Mietfläche im Mietvertrag

Quelle: SV Heyne, City Seminar 2008

 

 

Der Immobilienmarkt

Preiswertigkeit

Es gibt kaum etwas auf dieser Welt, das nicht irgend jemand ein wenig schlechter machen und etwas billiger verkaufen könnte, und die Menschen, die sich nur am Preis orientieren, werden die gerechte Beute solcher Machenschaften.


Es ist unklug, zu viel zu bezahlen, aber es ist noch schlechter, zu wenig zu bezahlen.
Wenn Sie zu viel bezahlen, verlieren Sie etwas Geld, das ist alles. Wenn Sie dagegen zu wenig bezahlen, verlieren Sie manchmal alles, da der gekaufte Gegenstand die ihm zugedachte Aufgabe nicht erfüllen kann.


Das Gesetz der Wirtschaft verbietet es, für wenig Geld viel Wert zu erhalten.
Nehmen Sie das niedrigste Angebot an, müssen Sie für das Risiko, das Sie eingehen, etwas hinzurechnen.


Und wenn Sie das tun, dann haben Sie auch genug Geld, um für etwas Besseres zu
bezahlen.


John Ruskin  (engl. Sozialreformer 1819-1900)

 

Die zehn Gebote des Bewertungssachverständigen

  1. Du sollst den Namen "Sachverständiger" nur dann gebrauchen, wenn du wirklich sachverständig bist; denn Auftraggeber und Gerichte werden den nicht unbestraft lassen, der den Namen missbraucht.
  1. Du bist nicht Gott der Allmächtige, der seine Taten nicht zu begründen braucht. Ganz im Gegenteil: Die Auftraggeber haben ein Anrecht auf begründete und nachvollzieh-
    bare Gutachten.
  1. Du sollst jährlich zwei Fortbildungsveranstaltungen besuchen, um die aktuellen Entwicklungen in der Grundstückswertermittlung nicht zu verpassen.
  1. Du sollst mit anderen Sachverständigen zusammen arbeiten; denn die Grundstückswertermittlung ist ein zu komplexes Thema als dass du Alles alleine beherrschen
    könntest.
  1. Du sollst nicht falsch Zeugnis reden wider deinem Auftraggeber oder einem anderen Betroffenen; denn Gefälligkeitsgutachten rentieren sich nicht.
  1. Du sollst auf deine gute Arbeit aufmerksam machen, aber nur in sachlicher Form.
  1. Du sollst nicht das Gedankengut anderer Sachverständiger stehlen und als dein eigenes verkaufen. Es gehört sich, auch in Gutachten fremdes Gedankengut zu kennzeichnen.
  1. Du sollst deine Gutachten persönlich erstellen, denn ein Auftraggeber hat das Recht auf deine Wertung. Zur Vorbereitung der Wertungen ist es dir erlaubt, Hilfskräfte einzusetzen.
  1. Du bist nicht unfehlbar; also versichere dich angemessen.
  1. Du sollst den Humor heiligen; denn bei aller Anstrengung, die die sachverständige Arbeit mit sich bringt, wirst du nur so den Alltag ertragen können.
© Ralf Kröll, 2000
 

 

 

 

 

 

Zertifizierter Sachverständiger der Immobilienbewertung

Das leistet der Sachverständige 10 Gebote des Sachverständigen Immobilienmarkt und Preise